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中国新政策初日 上海の住宅価格が大幅に下落(Getty Image)

新政策初日 上海の住宅価格が大幅に下落

 【大紀元日本6月7日】中国不動産新政策の実施初日(6月1日)、上海における住宅取引価格の平均値は1平米に5,884元で、前日に比べて1平米に1,426元下落した。取引量も通常の半分~3分の1であり、市場においては様子見の空気が濃厚であった。

 上海の不動産取引に関する政府の統計によると、6月1日に契約が成立した分譲住宅は約251件で、新政策実施前日の489件の約半分にすぎなかった。契約面積は24,594平方メートルで、前日の62,018平方メートルの半分に満たなかった。

 大陸の不動産関係者は、当局が住宅市場の抑制策を取ったことで、上海の住宅価格は20%またはそれ以上下落する可能性があると推測する。復旦大学不動産研究センター副主任の華偉氏の見解によると、上海の住宅価格が再度下落する可能性は排除できないが、区分毎に分けて考える必要がある。低級市場が下落することはあり得ず、中級市場の構造は比較的合理的であり、高級市場は恐らく下落する。

 また、6月1日、中国株式市場は再び最安値を記録した。上海の総合指数は1,039.19ポイントで、これは、1997年2月27日以来の8年間で最安値であった。

新政策の実施で取引額、取引量が下落

 中国政府は5月、6月1日より、個人が購入した普通住宅を購入後2年以内に転売した場合に営業税を徴収し、非普通住宅を購入後、2年を超えた後に転売する場合、売却価額との購入価額の差額について営業税を徴収すると発表した。

 住宅市場の投機者は、「6月1日の大リミット」までに売り抜けすることを目論み、この20日間、相次いで価格を下げて物件を売り出した。6月1日の直前、上海各地区の不動産取引センターは取引を求める人で一杯になった。各地の状況を総合的に見ると、新政策が打ち出された後の一ヶ月間で、上海、杭州の住宅価格は10%近く下落し、中古住宅の価格は50%急落した。

 5月1日~5月25日の期間における不動産取引価格の統計によると、分譲住宅の平均価格は1平米に8,235元で、3月の平均価格1平米に9,156元に比べて10%下落した。

 「6月1日の大リミット」の影響を受け、上海の大多数の仲介会社は、取引量が4月に比べて50%以上下落した。上海の住宅販売会社の数字によると、4月における上海市の取引量は3月に比べて約35%減少した。下落の趨勢が2ヶ月連続して続いたため、現在の取引量は3月の20%前後しかなく、新規物件の取引量も3月に比べて80%減少している。

 新規物件の販売は、多くが停滞状態に陥っている。販売の停滞はディベロッパーの資金チェーンに一定の圧力を与えている。現在のところ、上海における絶対多数の物件に係る提示価格は依然として高額である。しかし、一部のディベロッパーは、一旦価格の下落が始まればドミノ倒しが起こり、収拾が付かなくなると考えている。

専門家は上海の不動産バブルが大きいと指摘

 政府が5月に住宅価格抑制のための8項目の新施策を打ち出した後、上海の住宅価格に暴落の兆候が現れたという議論が多くなった。上海の主要な新聞を過去2週間分眺めてみると、「物件販売電話がパンク 投機者が安値で物件を投げ売り」、「上海住宅価格大幅下落 投げ売りしても誰も引き取らず」、「投資者が住宅を投げ売り、上海住宅市場は間もなく大変動」など読者を驚かせる標題がメディアに出現している。また、温州の投機者が退場し、台湾、香港の企業が大量に投げ売りしているというニュースもあちこちで聞かれるようになっている。

 《中国新聞週刊》最新号の報道によると、中国社会科学院金融発展室主任 易憲容の見解として、上海の住宅価格は恐らく下落するが、下落幅は現在の50%に至らない。下落する原因は、上海の不動産バブルが非常に大きいことである。上海申銀万国証券研究所アナリストの劉浩氏は、やがて住宅価格が20%から30%下落するであろうが、かりに下落幅が30%を超えた場合、金融リスクが発生する。

 だが、ある分析によると、中央は、市場に「負の資産」の状況が出現することを希望していない。このため、住宅価格の下落幅が30%を超えることはないという。中原不動産(上海)副社長の李錦徳は次のように述べている。現在、大部分の住宅は、70%が銀行からの借り入れである。かりに住宅価格が30%以上下落した場合、「負の資産」が出現し、銀行のリスクが顕在化する。このため、政府は住宅価格が30%以上下落することを全く望んでいない。

不動産投資のリスクが大幅に増加

 業界関係者によると、中国の不動産新政策は販売価格に課税するもので、取引税を徴収することに等しい。このため、大陸の不動産に投資するリスクが大幅に増加しているという。

 上海不動産の過熱現象に対して警告を数多く発してきた、クレディ・スイス・ファースト・ボストンのアジア地区主席アナリストの陶冬氏はこう指摘する。上海不動産市場の過去12ヶ月間のパフォーマンスを見ると、1996年~97年における香港の不動産価格暴落前の状況と非常に類似しており、上海の住宅市場が暴落する可能性は確実に高まっている。現在大陸政府が取っているあらゆる措置の影響は、間違いなく、全てが投資家に及んでくる。

 しかし、推計によると、今年の第一四半期、上海の住宅の75%が投資家、とくに海外の投資家によって買収されている。かりに、あらゆる投資家が去った場合、上海の住宅市場は長期の低迷期に入り、真の住宅需要に見合った価格になるまで価格の下落が続く。食糧価格、鋼材価格、自動車価格が下落する中で、いま住宅価格も下落し、いくつかの重点的な工業に係る成長率も抑制されれば、中国経済は全面的に冷え込む恐れがあり、やがて不動産価格が再度底値を伺うことになる。

 国務院発展センター研究員で、有名な経済学者である呉敬佑砲茲譴弌・舂Δ良堝飴沙埔譴蓮△發箸發繁銃①∨粛遒靴笋垢い發里任△襪・∨粛遒龍斌未・亳修垢襪・櫃・蓮・垢望・靴鮓・詆・廚・△襦ぎ

 中国建設部政策研究センター主任の陳淮氏が公に述べたところによると、大陸の民衆が不動産を購入・保有するリスクは今後増加し、具体的には住宅価格の下落を含んだ形で現れてくる。この他、利率、税収や労働コストなど、3大方面における潜在的なリスクも現在増加している。

上海は住宅価格暴落の歴史を再現するのか?
 
 報道によると、上海の住宅価格が政策の影響を受けて上下したのは、これが一回目ではない。前回の大ブームに火がついたのは、1992年に鄧小平が南巡講話を行った時であった。当時、浦東はまだ田園風景で、古北区が虹橋空港の近くにあることを理由に、台湾、香港を主とする海外の投資家から評価された。先を争って建てられた「国外販売向け住宅」は、多くの台湾、香港企業を魅了し、彼らは競って購入した。当時の住宅市場の熱気は、今回の、2000年以来の「不動産ブーム」と比べても全く遜色がないものであった。

 1993年より、朱鎔基の主導で初のマクロ調整が実施されたが、これによって住宅市場は急速に冷え込み、多くの台湾企業が塩漬けになった。ある台湾企業は当時をこう振り返る。当時、虹橋、古北一帯の国外販売住宅が、1平方メートル3,000ドルから1,500ドルへと一挙に下落した。価格の腰折れは言うまでもなく、損を出して売ろうにも売れなかった。

 今回、中国総理の温家宝は、4月27日の国務院における会議において、不動産に対するマクロ調整を「強化」するよう指示を出した。その後一ヶ月も経たないうちに、上海不動産状況が、「噴出(勢いがよい)」から「投げ売り」へと変わった。上海に進出して物件を購入した台湾、香港、東南アジアの華僑は、住宅価格暴落の歴史が再現されるのではないかと懸念している。

不動産価格の上昇・下落はともに経済に衝撃を与える

 中国政府の規定によると、6月1日より、普通住宅につき、不動産証明書を取得するか、不動産登録税を2年間支払った後に市場で取引した場合を除き、営業税が免除されなくなる。《京華時報》6月1日の報道によると、北京市建設委が公布した北京地区における税率は5%であったが、重慶地区のそれは5.5%であった。

 国務院の上層部は、最近住宅価格の安定化に関する通知を出した。この通知は8条から成り、地方政府及び関係部門に、過度の価格上昇を抑制することを求めるものであった。胡・温は、住宅価格の高騰が、経済の大局の安定にとって深刻な脅威となっているとの認識に到っている。

 胡・温が懸念しているのは、住宅価格が高騰し、さらに多くの資金が市場に投入されることである。現在、中国経済における投資がコントロールを失っており、このために大量の資金が海外に流出している。中国国有銀行が抱える不良債権の実際の比率も既に6割に近づいているという。中国においては、投資が増加するにつれて資金の流出量も増加するという状況が発生している。一年来、胡・温が実施してきた緊縮経済政策は、既に無効を宣告されたと言ってよい。

 また、胡・温は住宅価格が暴落することも懸念している。RFA(ラジオ・フリーアジア)論説員 梁京が「住宅の高価格は胡・温の執政能力の試練」と題する文章において次のように分析している。胡・温は、住宅価格の持続的な高騰に対して、これまで断固とした措置を取ってこなかった。この優柔不断ぶりの主な原因は、住宅価格に大きな波が生じ、既に脆弱でショックに耐えられない国有銀行のシステムに耐え難い衝撃が加わることに対する恐れである。

 その理由は、大陸の住宅ディベロッパーや住宅購入者が、大量の資金を国有銀行からの借り入れに依存しているからである。このため、住宅価格の暴落は、国有銀行の危機が更に深刻化し、事態の収拾が更に困難になることを意味する。海外メディアの報道によると、中国国有銀行の不良債権比率は30%を越えている。中国国有銀行が不動産市場に投入した資金の残高は、保守的に見積もって総資産の5割となっており、不動産市場の価格が暴落すれば、中国の銀行システムに直接影響が及ぶことになる。中国上層部の一部の御用学者が最近発表している文章も、その多くが、住宅価格が暴落した場合に発生する中国国有銀行の資金チェーンの断絶、銀行システムの崩壊にいかに対応していくかという議論である。また、中共政府の内部で討論されている内容は、取付騒ぎが起こった場合、いかに軍隊を出動させ、社会秩序を維持するかという問題にも及んでいるという。

(記者・王珍)


[中国語版又は英語版]:www.epochtimes.com/gb/5/6/2/n942386.htm

 (05/06/07 12:07)  





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